Aluguel de até R$ 2.000 perto do metrô em SP? Depende muito da linha.
Medimos a distância entre 10.672 apartamentos para alugar e a estação mais próxima. A até 800 m de uma estação da Linha 3-Vermelha, 37% pediam até R$ 2.000. Na Linha 2-Verde, 7%.
Quem procura aluguel em São Paulo costuma começar com dois filtros: perto do metrô e um teto de preço. Os dois brigam. A pergunta é quanto, e em que parte da cidade essa briga é menor.
Para descobrir, medimos a distância em linha reta entre cada apartamento para alugar que o Pousoraro acompanhava em 20 de outubro de 2026 e a estação de metrô ou trem mais próxima. Foram 10.672 anúncios na capital. Metade deles (51%) ficava a até 800 m de uma estação, algo como 10 a 15 minutos a pé.
Na cidade toda, 24% dos anúncios pediam até R$ 2.000 por mês. A até 800 m de uma estação, 19%. Até aí, nada de surpresa. A surpresa é de qual estação estamos falando.
Dentro desse raio, a parcela de aluguéis de até R$ 2.000 muda muito de uma linha para outra. Na Linha 15-Prata, o monotrilho da zona leste, foram 53%, numa amostra menor (204 anúncios). Na Linha 3-Vermelha, 37% de 1.105. Na Linha 1-Azul, 23%. Na Linha 2-Verde, que passa pela Paulista, só 81 de 1.217 anúncios cabiam no teto: 7%.
Perto do metrô, o aluguel de até R$ 2.000 depende menos da distância e mais da linha.
Mesma linha, outra cidade
A Linha 1-Azul mostra isso sem trocar de trem. Do Tucuruvi a Tiradentes, 39% dos 218 anúncios perto das estações pediam até R$ 2.000. Do Vergueiro ao Jabaquara, 9% de 807. Mesmo trem, mesma tarifa, e a chance de achar esse aluguel cai para menos de um quarto.
Na Linha 3, o centro (da Barra Funda ao Brás) e a zona leste (do Bresser ao Corinthians-Itaquera) ficam no mesmo patamar: 37% e 38%. O que muda é o imóvel. No centro, só 15% dos 2 quartos perto das estações pediam até R$ 2.000. Na zona leste, 30%.
Estação por estação
Considerando só as estações com pelo menos 40 anúncios no raio, o centro velho aparece no topo. Perto da São Bento, 52 de 74 anúncios pediam até R$ 2.000. Na Pedro II, 36 de 61. Na Sé, 60 de 110. Nas três, o apartamento típico tem de 34 a 37 m².
Fora do centro, aparecem o Tucuruvi, no fim da Linha 1 (27 de 50, com mediana de 32,5 m²), e a Giovanni Gronchi, na Linha 5 (26 de 47). A Giovanni Gronchi é a exceção de uma linha cara: na Linha 5 inteira, só 8,5% dos anúncios cabiam no teto. Ali, metade dos 2 quartos (19 de 38) cabia.
No outro extremo, perto da estação Moema, 1 anúncio entre 241 pedia até R$ 2.000. Na Vila Madalena, 2 de 112. Na Butantã, de onde saem os ônibus circulares da USP, nenhum de 81. O aluguel mediano ali era R$ 3.480, num apartamento de 32 m².
Longe do trilho, o teto aparece mais
Somando a cidade toda, a distância só começa a pesar depois de 1,5 km. A até 500 m de uma estação, 17% dos anúncios pediam até R$ 2.000. Entre 1 e 1,5 km, 19%. A mais de 2,5 km, 59%. É longe de qualquer trilho que está boa parte da oferta mais barata da nossa base.
Isso não quer dizer que morar ao lado da estação saia de graça. O ZAP fala em uma diferença que pode passar de 20% perto do metrô. Nos anúncios que vimos, ela aparece no metro quadrado: R$ 79/m² a até 500 m, contra R$ 65/m² entre 1 e 1,5 km. São 23% a mais. O aluguel total quase não muda (R$ 3.000 contra R$ 3.340) porque, perto da estação, o apartamento é menor: 38 m² contra 50 m² na mediana.
Com tamanho parecido, a diferença volta. Nos 2 quartos de 45 a 65 m², a mediana foi R$ 3.200 a até 500 m da estação e R$ 2.690 entre 500 m e 1 km. Uns 500 m a mais de caminhada valeram cerca de R$ 500 por mês nesse tipo de imóvel.
Para dividir: o 2 quartos perto da estação
Para quem vai dividir o aluguel, o 2 quartos é a conta que importa. Dos 1.702 apartamentos de 2 quartos a até 800 m de uma estação, 346 pediam até R$ 2.000, ou 20%. Na Linha 15, foram 61 de 124. Nos trens, 70 de 282. Na Linha 3, 92 de 384. Nas linhas 2 e 4, 10 em cada uma, entre mais de 200 anúncios.
Um detalhe pesa contra todos esses números: eles não incluem condomínio. A maioria dos portais mostra aluguel e condomínio separados, e aqui usamos só o aluguel pedido. Quem tem R$ 2.000 para os dois juntos precisa mirar um aluguel bem abaixo disso. Segurança, comércio do bairro e o tempo até o trabalho ou a faculdade também não estão no anúncio, e não medimos nada disso.
Se a ideia é morar perto de uma estação específica, dá para criar um alerta com raio de 500 m ou 1 km em volta dela e um teto de aluguel. Nas estações onde quase nada cabe no orçamento, é justamente o anúncio raro que vale receber primeiro.
